Gayrimenkul’üm Değer Kaybedemez!

Neden? 2008 – 2010 aralığında Amerika’da gayrimenkullerin 1 ay içinde %50 – %70 değer kaybettiğini duymadık mı? Biz Dubai’miyiz? Orada da gayrimenkul krizi yaşandı ve fiyatlar dramatik olarak düşmedi bir noktada durdu. O zaman Avrupa’lımıyız? Orada en son gayrimenkul krizi nerede olmuştu? Almanya? Zaten Almanya’da gayrimenkul çok hareketsiz boş verelim. Yunanistan evet orada da fiyatlar tabiri caiz ise çakılmıştı. Bizim ülkemizde Gayrimenkuller neden değer kaybedemez?

OK benim anlayacağım bir dilde anlatmaya çalışayım. Amerika değiliz. Çünkü gayrimenkul sektörü Amerika’da finansal bir enstrüman olarak görülmektedir. Gayrimenkul projeleri geliştirilir, satılır, kullanılır. Geliştirmeye başlamadan finanse edilir, tekrar finanse edilir, mortgage ile uzun vadeli finanse edilir, satın alan kişi gerekirse tekrardan evi üzerine kredi kullanır. Bu projeler finans uzmanları, inşaat mühendisleri, şehir plancıları, tasarımcılar, mimarlar, sosyologlar tarafından geliştirilir. Arsa’nın olması gereken bedel, inşaat bedeli, finansal bedeller ve GAYRİMENKUL DANIŞMALIK BEDELLERİ hepsi tek tek hesaplanır ve proje alım gücü düşünülerek, fayda analizi ortaya konarak planlanır. Son noktada sistemde bir çökme olursa gözünün yaşına bakılmaz çünkü finansal denge büyük abi olarak konuyu kendi lehine çözer. Gayrimenkul fiyatlarının düşmesi büyük abinin umrunda değildir. En hızlı şekilde piyasa’nın canlanması onun için önemlidir.

Dubai, Birleşik Arap Emirliklerinin bir tanesi Ortadoğu’nun en güzel gayrimenkul geliştirme şehirlerinden biridir. Şehre girdiğinizde”Para var huzur var” hissiyatı iliklerinize işliyor. Suudi Arabistan’ın küçük kardeşi, oyun parkı olan bu keyifli emirlik arada sırada gayrimenkul sektörü olarak sıkıntıya girer. Küçüklerin misketleri toplanır, büyüklere oyun alanı tekrardan düzenlenir ve oyun tekrardan başlar. Abilerin zaten parasal sıkıntıları çok farklı boyutta olduğu için onlara bir kaç milyar Doları bir kaç yıl bekletmek fark etmez. Burj Khalifa’nın asıl adı Burj Dubai olması planlanıyordu. Neden sonra bu ismi koyamadılar ve Burj Khalifa oldu. Sebebini merak ederseniz ayrıca anlatırım.

Avrupa değiliz. Onlar uzun vadeli düşünür bizim yarın zengin olmamız lazım. Biraz yaramaz çocuk Yunanistan gibiyiz. Biraz diyerek abartmış olabilirim 🙂 Almanlar gayrimenkul sektörünü çok iyi takip ederler bu sektörün çok stabil olması lazım onlar için. Çünkü Gayrimenkul sektörü diğer üretimlerin hepsine direk veya dolaylı katkı sağlamaktadır. Bu sebeple “oynaklık” yapması kabul edilemez. Avrupa’da gayrimenkul geliştirilecekse bir sebebe hizmet etmeli bir ihtiyacı karşılamalıdır. Konut ihtiyacı planlanır saptanır, kertenkele geçiş tünelleri planlanır. 50 yıl sonra yıkıldığında hafriyatının atılacağı yer belirlenir. (Bunu ben uydurdum çünkü onların yaptığı bina yıkılmaz :)) Turizm için ihtiyaç varsa renovasyon projeleri ve finansmanları geliştirilir. Doğa tahrip edilmez. Sanayi için gereksinim varsa kapılar açılır. Bürokrasiye boğdurulmaz. “Size matters” “Boyut Önemlidir” diye bir düşünceleri yoktur devamını siz tamamlayın 🙂 Sorarsanız onu da anlatırım tabiki.

Biz Brezilya gibiyiz. Ekonomist olmadığım için detaylara girmeyeceğim. Ancak 1960 – 2020 arasında iki ülke’nin ekonomik verilerini incelediğimizde ikiz kardeş gibiyiz. Bırakalım Avrupa’yı Ortadoğu’yu Brezilya’yı takip edelim. Sadece Karnaval’ı takip etmeyelim. Brezilya sadece karnavaldan ibaret değil 🙂 İkiz kardeşliğimiz ekonomik özgürlüğümüzü kazanamamış olmak ile başlıyor. Burada yollarımızı Brezilya’dan ayırıyorum.
Ekonomik özgürlüğünü kazanamamış kişiler sürekli bir geçim sıkıntısı içindedir, gelecek kaygısız içindedir. En büyük motivasyonu “başını sokacak bir ev” olsundur. Çocukluğundan beri çevresinden annesinden babasından aldığı en önemli öğütlerden biridir bu. Çok merak ediyorum Almanya’da “Ev alma komşu al!”, Amerika’da “Herkes evinde ağadır!” gibi atasözleri var mıdır? “Ev alana Allah yardım eder!” iliklerimize kadar gayrimenkul bizim için duygusal bir konudur. Sonuna kadar satmayız banka haciz eder ama biz satmayız. Bizden sonra alana helal ederiz ama bizden sonra alanın kar etmesi kanımıza dokunur, o kar etmesin biz edelim. Aldığımız kişi o kadar ucuza satsın ki o da zarar etsin. Sonunda ikisiyle de helalleşelim.

Gayrimenkul, borsa, döviz, değerli metaller ve hatta son zamanın popüler enstrümanı dijital paralar gibi bir yatırım aracıdır. Evladınız değildir. Alınır, satılır ve hatta kabul edin sizden önceki sahibi para kazandı üzerinden, sizden sonra alan da para kazanacak üzerinden. Dolar’da şunu kaybettim, borsa çöktü, bitcoin patladı, bizim gayrimenkulümüz 1000 Dolar. Geçen sene de 1000 Dolardı. Niye artmadı azalmadı. Bizim gayrimenkulümüzün tepki verme şansı yok mu? Bal gibi var. Bunu hemen kabul edip yolumuza koyulalım. Duygusallığı ve gayrimenkule evlat gibi davranmayı bırakırsak, gayrimenkul’ün de sadece bir ticaret aracı olduğunu kabul edersek yolumuzu rahat geçeriz.

2013 yılında Türkiye’de kişibaşı GSYİH rekor düzeylerde 13.000 USD civarında idi. 2020 yılında ise 8500 USD civarlarına gerilemiştir. 13.000 USD çıkmak büyük bir başarı mı? Bunu defalarca anlatmaya çalıştık. 10.000 – 15.000 USD aralığı orta gelir tuzağına düşülen seviyedir. Bu seviyeye gelmek için yol, köprü, baraj inşaat yapmanız yeter. Üzerine çıkmak için katma değerli (KDV ÖTV’den bahsetmiyorum) üretimler yapmak gereklidir. Bu konuya da burada bir nokta koyup gayrimenkul serbest bırakma yazıma dönüyorum.

2020’de %1.8 Türkiye’miz büyüme kaydetmiş. Bu büyüme değeri hesaplanırken %21.4 finansal sektörler %13.7 bilgi iletişim teknolojileri sektörleri, %4.8 tarım, %2.8 kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri büyümeleri hesaplanmış. Gayrimenkul nerede? Yok! Toplam %1.8 büyüdüysek bazı sektörler %10’unun üzerindeyse %1.8 e nasıl indik? Bazı sektörler (-) katkı yapmış olmasın? 2013’te 13.000 Dolar olan kişibaşı GSYİH 2020’de 8500 civarına iniyorsa sizin de 1.300.000 Dolarlık gayrimenkul’ünüz alıcı potansiyeliniz ile beraber 850.000 USD düştü hayırlı olsun. Kabul edin. Asıl sorulardan biri siz o gayrimenkul’ü kaç Dolar’dan aldınız? Satmadığınız verilen teklifleri sorgulamayın. Birileri kazanırken birileri kaybeder. Kural bu.

Finansal abi Amerika örneğinde olduğu gibi 2020 büyüme verilerinde görüldüğü üzere tüm iştahı ile bekliyor. Bugün Dolar faiz yüksek olabilir. Sıkıntı değil. Gayrimenkul sektörü dimdik ayakta. Yeni round’un gongunu bekleyen boksör gibi. Biraz bakış açımızı değiştirirsek sağ ve sol kroşeleri arka arkaya sıralayıp hak ettiği değere daha kısa sürede ulaşabilir. Bakış açısı değiştirmek… Bir sonraki yazımın konusu olsun.