Gayrimenkul’de eder değeri yakalamak!
Selamlar, bir önce ki yazımda sizlerle gayrimenkul’ün zarar edebileceğini, duygusal yaklaşmamız gerektiğini paylaşmıştım. Geçtiğimiz dönemlerin çok parlak olmadığını ama önümüzdeki dönemler de diğer yatırım araçlarını devirebileceğini bunun nasıl olabileceğini sizlerle paylaşacaktım. Başlayalım öyleyse…
Orta gelir tuzağına düşmüş olan güzide ülkemizde gayrimenkul sektörü de sıkıntılar yaşamaktadır. Bunların önlemi olarak bir kaç adım atılmıştır. Bunlardan en vizyoner olan GYO’ların hantallaşan yapısına alternatif olarak GPYŞ’lerin faaliyete başlaması. İşlerin daha sarpa sarmasıyla enflasyonun altında uzun vadeli devlet destekli konut kredileri, müteahhit firmalara tanına imtiyazlar çözüm olarak ortaya kondu. Bir diğer çözüm 250.000 USD vatandaşlık ve gayrimenkul satmak oldu. Geçici yara bandı da oldu.
Kalıcı uzun vadeli çözümler neler olabilir. Adı üstünde öncelikle uzun vadeli olması lazım. Yani genel olarak 1 ay veya 1 sene sonra zengin olmayı unutalım. GPYŞ’ler kurulduğunda çok heyecanlanmıştım. Çünkü bağımsız finansal kuruluşlarının devreye girmesi gayrimenkul sektörüne finansal bakış açısı kazandırmakta çok önemli idi. 2015’ten beri çok yol kat edemedik ama olsun. Gayrimenkul sektörünün dijitalleşmesi, şeffaflaşması ve finansallaşması gelişimin sürekliliği adına çok önemli hareketlerdir.
Yazıma eder değer başlığını koydum. Hazır mısınız? Gelişmiş ülkelerde konut bazında şehir merkezine yakın bölgelerde metrekare fiyatı o ülke’nin GSYİH Kişibaşı gelir’in 1/5 oranındadır. Yani kişi başı geliri 40.000 USD olan bir ülke’nin şehir merkezine yakın yerlerinde konut metrekare fiyatı 8.000 USD’dir. Bu fiyatlama sayesinde o ülke’nin vatandaşları alım yapabilmektedir. Bu sene sonunda 7.000 USD civarlarında olacak kişibaşı gelirimizi 8.000 USD’den düşünelim. 1/5’i 1.600 USD yapar. “1. Levent’te metrekaresi 1.600 USD satılık konut var.” desem, oluşabilecek kuyruk Ramazan ayındaki Pide kuyruğu ile yarışabilir. Peki siz bugün 5.000 USD istediğiniz konutunuzu 1.600 USD satar mısınız? Çünkü çözümlerden birisi genel olarak fiyatları kişilerin kendi rızası ile düşürmesi. Bunun mümkün olmadığını düşünecek olursak diğer alternatif nedir? Kişibaşı düşen gelirimizi 25.000 USD çıkartmak.
Kulağa çok kolay gelmemekle beraber olmayacak iş değil! Klasik nüfus dağılımımızla başlayayım. %60’tan fazlası 40 yaş altında olan bir nüfusumuz olduğunu herkes biliyor. Cezbedici özellik gibi duran bu konu işe yaramadığı zaman bir külfet halini alıyor. Sanayicilerin ve iş verenlerin en büyük derdi eleman bulamamak iken, iş bulma kurumlarının önünde kuyruklar bitmiyor.
- Herkes üniversite mezunu olmak zorunda değil. Zaten üniversite mezunlarının mesleki bölümleri harici (Doktor, Avukat, Mühendis büyük oranda) kendi mezun oldukları bölümün gerektirdiği işleri yapmıyorlar. Kolej mezunu ben açıkta kalmamak için İngilizce Öğretmenliği okuyup hiç yapmadım. Mesleki olarak sonrada İngilizce MBA yaparak eğitim ihtiyacımı bir nebze kapattım. İngilizce öğretmeni olacak bir kişinin yerini boş yere zapt ettim. Kim bilir daha neler var?
- Herkes bir meslek sahibi olmalı! Meslek liseleri okul kazanamayanların okulu değil yeteneklerin parlatılacağı okullar olmalı.
Melek yatırımcı ve girişim sermayesinin önemi. Bu konuda çok daha büyük üstatları dinlemek şart ama ideolojik tüm düşünceleri kenara bırakarak fikirler desteklenmeli ve yön verilmelidir. Genç zengin olma düşüncesi yerine, zamanı geldiğinde kalıcı zengin olmayı destekleyelim. 20:1 oranında fikirler gerçekten kazandırabilir. Ama 19 projenin de finansal kaybını ortadan kat ve kat kaldırabilir. Pandemi sürecinde yapılan destek miktarları ortada pandemi sonrası bu destekler genç fikirlere verilse ne kaybederiz?
Biz yapamayız düşüncesi. Pekala yaparız, yapıyoruz. Türkiye’de bir üniversite laboratuvarı Counter Strike oynamak için kullanılıyor, İngiltere’de daha kötü durumda olan bir laboratuvarında MR cihazı geliştirmesi yapılıyorsa bir durup düşünelim eksiğimiz nedir? Bu kadar olumsuz şarta rağmen sanayicimiz tüccarımız hala saldırıyor, ayakta kalıyor, bürokrasiye rağmen ihracat yapıyor ve ilerliyorsa demek ki Don Kişot’larımız var ve yapıyorlar.
Gayrimenkul sektörünü ayakları üzerinde koşturmak için kişi başı gelirimizin 25.000 USD seviyesine çıkması şart. Önümüzdeki dönemde kişisel hırslarla değil ekonomik veriler çerçevesinde artışların olması gerekir. Yani devletimiz faiz indirimine giderse bunu müteahhit avantajına değil piyasa hareketlenmesi adına kullanmak gerekir. Hiç değinmediğim ama bir sonra ki yazımda nedenlerine gireceğim, işi gayrimenkul danışmanlığı olan kişilerin gayrimenkul danışmanlığı yapması gerekir. Dijitalleşen dünyada buna ayak uydurabilecek gençlerimiz, tecrübeli yön verenleri ile bir araya gelmeli. Bir ülke’de öncelikli yatırımcı kendi vatandaşı olabilmelidir. Yabancılara sunulacak yatırım fırsatları ise çok daha büyük ölçekli uluslar arası anlam ifade etmelidir.
Son olarak bu yazıların tamamıyla bana ait olduğunu belirtmek te faydalı olabilir 🙂
